First-quarter investment volume falls by 63%

The first quarter of 2023 saw €1.4 billion invested in commercial real estate in the Netherlands. This represents a 63% fall in the investment volume compared to the first quarter of last year, when it was €3.7 billion. Compared to the long-term average, this represents a fall of 57% and marks the lowest level since 2015, reports CBRE Nederland, a division of the listed CBRE Group, the world’s largest real estate consultancy firm, based on the first-quarter figures for 2023.

The sharp increase in the cost of funding and subsequent decline in value in the real estate market are the main cause of this fall. However, in addition to the macroeconomic trends, a whole swathe of new regulations and legislation is also creating uncertainty among investors. Recent announcements include: an increase in transfer tax, changes to box 3 on the income tax return, a significant adjustment to rent controls, the abolition of fiscal investment institution (FBI) status and the abolition of the transfer tax exemption on real estate companies’ share transactions. The slow process of issuing planning permission in the Netherlands is also causing difficulties for investors. This is especially deterring foreign players from investing in the Dutch real estate market and in housing in particular.

Uncertainty about pricing and book value
Uncertainty about inflation and the volatile interest rate in the first quarter created further uncertainty among investors with regard to the future pricing of real estate. As a result, there is plenty of interest from investors to invest in real estate, but they have so far opted to defer decision-making. On the supply side, the difference in the book value of real estate and the actual market price is causing investors to exercise restraint. Selling real estate below its book value is proving challenging in practice. 

International investors increasingly absent from the housing market
On the housing market, the profitability of new-build projects is proving difficult to sustain. If the flexibility is available, project developers are shifting from the owner-occupied sector to the rented sector and vice versa. Project developers are also seeking out options for enabling new-build projects to go ahead, for example by building residential care facilities.

CBRE has observed a shift in capital flows on the investment market with regard to new-build housing. In 2022, prior to the introduction of the announced rent controls, some 30% of residential investment transactions involved purchases by a foreign investor. That figure fell to 8% in the first quarter of 2023. This provides confirmation that international investors are looking to direct their housing investments elsewhere, primarily as a result of the changed investment climate caused by the additional regulation.

Despite this, the investment volume on the housing market has seen less significant falls than those on the offices or retail market. This is partly as a result of three transactions involving housing complexes that cater to all life phases, accounting for almost a quarter of the total volume. These housing complexes are not affected by the upcoming regulation, partly because of their care connection.

Expectations
After a very quiet first quarter, CBRE expects to see activity pick up again in the second quarter of 2023. A potentially more stable capital market interest rate will help to increase price stability and certainty. Falling book values will begin to approach actual market value, bringing the prices buyers are willing to pay closer to vendors’ expectations and resulting in increased activity on the market. However, CBRE still only expects to see a proper return to the dynamic on the commercial real estate investment market after the summer.

Onzekerheid over prijsvorming en boekwaarden
De onzekere ontwikkeling van de inflatie en de volatiele rente in het eerste kwartaal zorgden voor onzekerheid bij investeerders over de toekomstige prijsvorming van vastgoed. Dit maakte dat er wel veel interesse is vanuit investeerders om te beleggen in vastgoed, maar dat er tot op heden vooral sprake is van een latente houding. Aan de aanbodzijde zorgde het verschil tussen de boekwaarden van vastgoed en de feitelijke prijs op de markt voor terughoudendheid bij beleggers. Want vastgoed verkopen onder boekwaarde blijkt in de praktijk uitdagend.   

Wegvallen van internationale beleggers op woningmarkt
Op de woningmarkt zijn nieuwbouwprojecten lastig winstgevend te houden. Projectontwikkelaars verschuiven, indien die flexibiliteit wordt gegeven, van de koopsector naar de huursector en andersom. Ook zoeken projectontwikkelaars naar opties om nieuwbouw doorgang te laten vinden, bijvoorbeeld door het bouwen van zorgwoningen.

CBRE ziet een verschuiving van kapitaalstromen op de beleggersmarkt voor nieuwbouwwoningen. Voor de introductie van de aangekondigde huurprijsregulering werd in 2022 nog 30% van de woningbeleggingstransacties aangekocht door een buitenlandse investeerder. In het eerste kwartaal van 2023 is dit aandeel gedaald naar 8%. Dit bevestigt het beeld dat internationale beleggers hun woninginvesteringen elders willen alloceren, hoofdzakelijk vanwege het veranderde investeringsklimaat ingegeven door de additionele regulering.

Toch is het investeringsvolume op de woningmarkt minder sterk teruggevallen, dan bijvoorbeeld op de kantoren- of winkelmarkt. Dit komt mede door een drietal transacties van levensloopbestendige woningcomplexen, goed voor bijna een kwart van het volume. Dit betreft woningcomplexen die mede vanwege het zorgkarakter buiten de toekomstige regulering vallen.

Verwachtingen
Na een zeer rustig eerste kwartaal verwacht CBRE dat de beleggingsmarkt weer meer activiteit gaat laten zien in het tweede kwartaal van 2023. Een mogelijk stabielere kapitaalmarktrente zorgt voor meer prijsstabiliteit en -zekerheid. Daarbij komen dalende boekwaarden in de richting van de feitelijke marktwaarde, waardoor bied- en laatprijs nader tot elkaar komen en tot meer activiteit op de markt leidt. Toch verwacht CBRE dat de dynamiek op de beleggingsmarkt voor commercieel vastgoed pas na de zomer echt zal terugkeren.